Grétar Júníus Guðmundsson
Grétar Júníus Guðmundsson verkfræðingur og doktorsnemi skrifar:
Einhverjum leið kannski vel fyrir skömmu, þegar fjölmiðlar greindu frá þeirri niðurstöðu sérfræðinga Landsbankans, að húsnæðiskostnaður hér á landi væri síst meiri en í helstu nágrannalöndum, og jafnvel bara með því minnsta sem þekkist á Norðurlöndum. Þetta fengu sérfræðingarnir út með því að bera saman húsnæðiskostnað sem hlutfall af ráðstöfunartekjum. Ef einhver heldur að húsnæðismarkaðurinn sé erfiður hér á landi, þá er vikilega ástæða til að hafa áhyggjur af Dönum, en niðurstaða Landsbankasérfræðinganna er á þann veg, að það er mesta furða að fólk skuli halda það út að búa í Danmörku. Hlutfall húsnæðiskostnaðar af ráðstöfunartekjum er sagt vera langhæst í Danmörku af Norðurlöndunum, og er Ísland þá með talið.
Við Íslendingar hljótum að hafa lifað í einhverri rosalegri blekkingu undanfarna áratugi, ef marka má samantekt sérfræðinga Landsbankans. Í næstum því fjóra áratugi hefur fyrirkomulag húsnæðislána verið eitt helsta úrlausnarefni stjórnvalda á hverjum tíma. Stöðugar breytingar hafa verið gerðar á hinu opinbera húsnæðislánakerfi, oftast að minnsta kosti með það að markmiði að leita betri lausna en fyrir voru. Og þannig er staðan núna, eins og svo oft áður. Enn ein risanefndin er að störfum fyrir húsnæðismálaráðherrann, þar sem næsta víst er að mestu sérfræðingar okkar á sviði húsnæðismála eru samankomnir til að galdra fram enn eina lausnina til handa væntanlegum húsnæðiskaupendum, byggjendum og vonandi leigjendum líka. Ekki er að efa að leiðarljós þessarar nefndar er hið sama og allra þeirra fjölmörgu sambærilegu nefnda á þessu sviði, sem starfað hafa á umliðnum áratugum, nefnilega, að freista þess að finna betri lausn en í boði hefur verið. Spyrja má hins vegar hvers vegan verið er a eyða púðri í slíkt, þegar vandamálið er ekkert vandamál, eftir því sem sagt er. Eða hvað?
Jú, auðvitað er vandamál á húsnæðismarkaði, hver svo sem niðurstaðan úr samanburði sérfræðinga Landsbankans er. Vandamálið hverfur ekki með meðaltalssamanburði. Slíkur samanburður getur hins vegar beinlínis verið vandamál út af fyrir sig. Í meðaltalssamanburði, eins og sérfræðingar Landsbankans greindu frá, og sem fjölmiðlar illu heilli birtu strax hver á eftir öðrum algjörlega gagnrýnislaust, er ekki horft á heildarmyndina. Ráðstöfunartekjur milli landa geta verið eins og svart og hvítt, og því getur hlutfall húsnæðiskostnaðar af ráðstöfunartekjum milli landa jafnvel verið algjörlega ósambærilegt. Því skiptir máli hverjar ráðstöfunartekjurnar eru.
Ef ráðstöfunartekjur eru lágar getur munað meira um hvert prósentustig húsnæðiskostnaðar sem hlutfall af ráðstöfunartekjunum heldur en ef ráðstöfunartekjur eru háar. Þannig getur kannski verið mjög erfitt, eða jafnvel ómögulegt, að standa undir húsnæðiskostnaði sem er t.d. 15% af lágum ráðstöfunartekjum. Á móti getur hins vegar ef til vill verið tiltölulega auðvelt að standa undir húnæðiskostnaði sem er t.d. 20% af háum ráðstöfunartekjum. Lánstími skiptir einnig máli. Vegna þessa getur verið mjög villandi að bera saman hlutföll húsnæðiskostnaðar af ráðstöfunartekjum milli landa, ef ekki er horft á heildarmyndina. Sérfræðingar Landsbankans virðast ekkert taka tillit til þessara og annarra atriða sem máli skipta.
Mörgum hættir til að vinna út frá meðaltölum og draga ályktanir af þeim fyrir heildina. Þetta var til að mynda algengt á svonefndum „góðæristíma“ fyrir bankahrunið, þegar fullyrt var að laun fólks, ráðstöfunartekjur eða kaupmáttur hefðu hækkað svona og svona mikið, og var þá vanalega horft til meðaltala. Ýmsar aðgeðir voru jafnvel réttlættar á grundvelli slíkra meðaltalshækkana. Það var hins vegar því miður þannig, að fjölmargir launamenn fóru algjörlega á mis við þetta svokalla „góðæri“. Samanburður á húsnæðiskostnaði sem hlutfalli af ráðstöfunartekjum er sama marki brenndur, því slíkur samanburður er miklu flóknari en svo, að hægt sé að draga miklar ályktanir út frá honum. Með því að birta niðurstöður sérfræðinga Landsbankans, án þess að taka tillit til heildarmyndarinnar, er verið að gera mikið ógagn. Það er nefnilega ekki nóg að kunna að reikna, það þarf líka að kunna að lesa úr tölunum.
